公認会計士のメモ帳

土地の値段は上がるのか？下がるのか？

つい先日、土地の公示価格が発表になりました。

私の住んでいる福岡市の公示価格を見るとごく何ヶ所かが若干の上昇、横ばいが何ヶ所か、そしてほとんどの土地は相変わらず年々下落していきます。そして、商業地よりも住宅地の方が下落率が大きい。新聞の一部は福岡市内の一部の土地（中心的な商業地）が上昇に転じたのを受けて、土地の低下には歯止めがかかったというような文章が載っています。

　そのような時、「土地の価格はこう決まる」（井上明義著／朝日選書）を読みました。この方は、「三友システムアプレイザル」という革新的な不動産鑑定事務所を設立し、二十数年現役として活躍されてきた方です。バブルの最盛期に地価が現在の半分になると予言されたことで知られているそうです（私は残念ながら聞いたことはなかったのですが・・・）。この方が、また現在もこれから５年後に更に地価が半分になるということをこの本の中で主張しています。　
　その主たる理由は次のとおりです。東京の都心部の地価の値上がりは海外ブランド店舗の出店需要による値上がりと都市基盤整備による値上がりの２つによるものである。いわゆる土地の供給に比べ需要が多いため地価が上昇しているわけではないと言っています。
　東京では、大型再開発による大型一流ビルや基盤整備（地下鉄　公共設備など）による価値の上昇による地価の上昇が強い。逆に言えば、このような投資がなされなければ地価の下落には歯止めがなかったと思われる。さらに、大型再開発により再開発された高級ビルに他のビルに入っていたテナントが移転している。オフィスや店舗賃貸需要が強いから家賃が上がるのではない。
　　この結果、他のビル、旧来のビルは空室がなかなか埋まらない。結果としてそのビルの収益性が下がる。ということは、結論だけいえば、今流行りの収益還元法で言えば大型再開発ビルは収益的に上がるが、旧来のビルは家賃の低下に伴い収益性が落ちるため旧来周辺の地価は下落の一途をたどっていると述べている。このような玉突き現象が、大型ビル、中型ビル、更には不便な場所にあるペンシルビルというふうに玉突きで動いていると述べている。結果として、特定の再開発地域のように土地が上がる場所が点のように存在し、面の世界では土地の値段は下がるというのである。また、高級高層マンションでは需要以上に大きな購入供給圧力があるとされている。従って、マンションの過剰供給はその供給するためのマンション用地の地価の値上がりをもたらし、逆に過剰供給によるためにマンションの投げ売りが始まり、値下がりが始まるとされている。当人の言葉によれば平成17年から再び不動産不況が始まる。とすれば、高額マンションの破綻が原因だろう。それは都心３区から起こり都内の周辺地区、ついで大阪、名古屋、福岡に波及するのではないか。結果的に地価は５年後には現在の半分に下がるという主張であった。ビルを建てれば建てるだけ供給が増えるわけであるから（人は土地に済むのではなく建物に住み、事務所などは建物の中に構えられる）賃料が安くなり、地価が下がるのだという論法だ。
　住宅　店舗　事務所の需要は増えているのであろうか？
　私としては、これから土地が上がるという解説よりこれから土地が下がるという解説の方が論理的に思いました。また、国民も土地の値上がりを期待する人よりも値下がりを期待する人が多いという統計結果も公表されており、なぜなら土地の所有者は固定資産税が上がることを嫌がるからだそうであります。結局、地価の値下がりで困るのは誰かというと、その土地を担保に金を貸している金融機関であるとされています。せっかく金融機関の不良債権が減少し、金融不安がかなり落ち着いてきたと考えていましたが、この方の論法によれば、再度金融資産の不良債権が発生し金融不安の恐れがあることになります。
　なるほど、と思う気持ちです。
　恥ずかしながら　平成２年の冬　土地の値段はこれから下がるだろうとは思いましたが　せいぜい　２－３割としか思っておらずこんなに下がり、かつ金融機関の経営の根幹にまで影響が及ぶとは思っていませんでした。
　私には将来が読めません。今は　上がる可能性よりも下がる可能性が多いのかな、下がった時にどんな影響をもたらすのかなということを思っているだけです。

ペイオフの話

世の中はペイオフで資金が動くというが　どうも動きそうにない

ペイオフについてお客さんと話している話

　仮に銀行が倒産した場合、銀行に預けている預金は国が1000万円までは預金を保護しますが、今年の4月からは1000万円以上の部分は一部は返ってきません。従って、銀行を選ぶ場合も自己責任でお願いしますというのが本来のペイオフでした。本当は2001年4月から開始される予定でした。しかしながら金融機関の信用不安問題もあり、5年間延期されてきました。

　とうとう今年の4月1日から本当の意味でのペイオフが実施されます。しかしながら、もしペイオフ制度が完全に導入されたら、金融機関ごとに信用度が違うわけですから当然ながらある金融機関から他の金融機関へ預金が雪崩現象で移ることが予測されます。そこで、実質上ペイオフが骨抜きになる、逆に言えば、ほぼ100％確実に現在の預金している銀行から他の銀行へ預金を移動せずに仮に1000万円以上の預金があっても保護の対象になるという制度が4月から導入されます。つまり、定期預金に置いてある預金残高が1000万円を超えている方については1000万円までしか国は保護しません。1000万を超える部分については、仮に倒産した金融機関の財政状態の内容によっては、何％かもしくは何十％かがカットされますという制度が　　さらに普通預金まで広げられます。

　しかし、ここで決済口座という言葉がでてきました。即ち、通常の方でしたら決済用普通預金口座という普通預金と機能が全く同じものが導入されます。金利ゼロの普通預金です。
地元銀行のホームページ等で決済預金口座ができるということが表示されています。この決済預金口座は、ある銀行のホームページに書いてある内容が一番詳しかったので、そのまま右側に引用させていただきます。要は単純な話で、今持っている普通口座を決済預金口座、つまり預金保険の保護が100％、ペイオフの対象にならない口座に換えてもいいですし、普通預金はそのまま持ちつつ新たに決済用普通預金口座を開いてもいいということです。
普通の方は、普通預金口座をそのまま決済用普通預金口座に組み替えるでしょうし、それもただ銀行に行って手続きさえすればいい、通帳も今までの普通預金口座をそのまま使っていいという分かりやすい制度です。私としては、法人であれ個人であれ、この決済用普通預金口座を利用した方が、一番簡単なペイオフ対策になりますので、色々銀行ごとに預金を1000万円ずつ分散するよりも、ペイオフ用の決済用普通預金口座を活用されることをお勧めしたいと思います。

というのが　お客さんと話している内容です。

その中の感想ですが　どうもペイオフを真剣に考えていない。安心している。
私は従来からペイオフなどあるわけがない。一度でもペイオフがおきれば誰も中小銀行を信用しなくなるので健全な銀行すらも噂だけで倒産に追い込まれる。今は窓口に行かなくてもスキンが簡単に移せる仕組みになっているし。。

世間が安心することはよいことですが　決済口座の導入で銀行までも安心して　銀行の経営改革が頓挫してしまうのが懸念されます。

変額年金保険について

最近の個人の資産運用では、変額年金保険を買われている方が多い。これは、もっぱら銀行から勧めれて大口の預金を取り崩して変額年金保険を買ったという話です。変額年金保険そのものは投資商品ですから、買われた方が理解して買われていれば問題ないのですが、どうもお話を聞いていると変額年金保険について、理解が十分でないような気が致します。
　変額年金保険では、一定年齢から年金を受け取ることになっていて、その期間も固定期間（保証期間とも言います）もしくは終身という形です。
　終身タイプの良いところは、長生きすればするほど得というところです。受け取る年金は、年金支払開始時までの資産運用の結果によって年金額が変わることになっています。
　新聞などの報道を見ておりますと、あまり変額年金保険を否定するような記事はないのですが、この度、否定的な記事を見付けましたので参考としてご紹介させていただきます。それは、要約していえばこのような話です。

①変額年金保険の本質は、保険会社が更に投資信託の運用会社に委託して運用して貰っている、債券　や株式の投資信託であるということ。
②それに対して手数料が極めて割高ではないかと思われること。
③従って投資信託という商品に投資をしているという意識を持つ必要があること。投資者が預金口座から　預金を下ろして預金という確定利回り（値上がりもないが値下がりもない）商品から投資信託（販売名　称は変額年金保険）という商品に投資しているということを十分理解して投資する必要があるというこ　　と。

　『保険は「死亡リスク」を補填する死亡保険と、「生存リスク」をカバーする年金保険があります。前者の保険はおなじみの問題ですから今回は「生存リスク」とそれの対策としての「年金保険」について考えてみます。　　
　まず「生存リスク」とは何かの問題ですが、「予定年齢」を超えて長生きする時の経済的負担増をリスクと考えるものです。言い替えれば90歳までの、「予定年齢」までの資産しか準備されていなければ、それより長生きすればそれは予期せざる経済的負担増となります。
　
　この準備がなければ、保険をかけておきたいというのが、「生存保険効果」を期待する年金保険の考え方です。
　「生存保険効果」とは死亡した人には払わないという保険の仕組みであり、生存している少数者だけが貰えるわけですから、「死亡保険」とちょうど逆です。
　死亡保険は「死んだ人」がもらえて死亡に伴う経済的損失をカバーします。逆に生存保険は長生きすれば長生きするだけ「生きている人」が貰える仕組みです。
　終身保険とされるのが通常ですから極端な場合では120歳まで生きれば120歳迄もらえます。
　人間の自然寿命は120歳といわれますからありえない設例ではありません。
　これが「年金保険」ですから年金保険そのものは理論的には充分その契約をすることを検討に値する保険です。
　問題はこうした長期の資金運用に保険会社が固定金利で応ずることは運用のリスクが高すぎることです。このため開発され提供されている保険が、運用資産の運用益は変動するタイプの「変額年金保険」です。通常「変額年金保険」の運用資産は「特別勘定」という別勘定にプールされ、そこで運用され保険金支払いに充当されます。通常の保険はその運用資産をこのように別勘定に分離されることなくプールされて保険会社自身で運用します。
　保険会社だけでなく銀行もこの新商品には熱心ですが問題点もあるようです。
　第一は手数料が極めて高いことです。
　3種類の手数料が必要です。
　保険契約関連費用　　特別勘定積立金に対し　2.3％(最高？)～1.4％
　資産運用関連費用　　同上　　　　　　　　　0.7～0.5％(債券運用は比較的安い)
　年金管理費　　　　　年金年額に対し　　　　1％
最後の年金管理費は年金額に対するものですから資産運用の費用としては積立金残高に比例しませんが保険金支払い時にまで１％の手数料をとられるのですからゼロ金利に慣らされている最近では随分な手数料と感じます。
　問題なのは前の２つです。保険契約関連費用は保険会社の取り分です。
　資産運用関連費用はファンドの運用を専門会社に委託しますからその運用会社の取り分となります。それぞれは言い分もあるでしょうが払うほうは合計で最高３％です。年金受け取り開始前に10年間保険金を預けるまたは10年の保証期間があれば肝心の「年金保険効果」を期待する前に年金払いに充当される積立金が3割も目減りします。これでは本当に120歳くらいまで生きなければ「生存保険効果」など絵に描いた餅のたぐいです。
　第２は保証期間の問題です。「保証期間」というと何となく恩恵みたいに感じますが、この期間は死亡した人にも払うという意味ですから肝心の「生存保険効果」機能を提供しない単純な投資信託の年金払いであり、「年金保険」の商品機能を提供していないことになります。この問題は死んだら損するという単純な契約者の感情からこうした「保証期間」が商品につかないと売れないそうですが、「年金保険」とは提供するサービスは何かの顧客教育が必要です。「保証」という言葉のマジックを持ち込まず、契約者もそれにだまされない知恵が必要です。
　第３は運用対象です。外国株式や外債まで含む選択性です。「自由にお選びください」ということでしょうが「年金保険」としてはどうあるべきかの考え方を整理しておく必要がありそうです。第１は運用時代が契約者にとっては８０歳～９０歳以上の超高齢時代です。
　答えは自ずから明らかです。重ねて指摘しますが年金保険に求められる機能は「生存保険効果」です。長生きしすぎるリスクに備えるには元本そのものに減少のリスクのある運用対象が必要なのか、また薦めるべきかについて、関係者が「自由にお選びください」ではあまりにも無責任です。
（㈱ファンジャパン　ＦＰニュースより引用）』

　ここで言いたいのは、今、保険会社は３％、４％の運用も苦しい。つまり過去５％で約束していた生命保険契約の資産運用は出来ない。逆ざやであるということを訴えかけています。苦しんでいる理由は、預かったお金を一定の率、つまり３％～５％で運用していくと約束しているためだそうです（予定金利引き下げ問題）。これに対して、変額年金保険は結果次第ですから、プラス10％で運用すればその結果が、マイナス10％で運用すればその結果、つまり払い込んだ金額から増えた金額もしくは減った金額が年金として戻ってくるという仕組みです。つまり金融商品と見れば株式とか債券とかの投資信託の類似品として変額年金保険は考えるべきなのです。投資信託の教科書に必ず書いてある言葉は、いかに投資信託の運用手数料が低い商品に投資した方が有利か、運用手数料が高い商品だからといって運用利回りが実際は高くはない。手数料が高い商品も低い商品も結果的には運用の平均的結果は同じであると言うのがアメリカでの投資信託投資家への教科書に書いてある事です。これらに比べて日本の変額年金保険はいかがなものなのでしょうか。変額年金保険はバブルの時代に変額保険として登場した商品と受け取り方の違いで、一時金で貰うのが変額保険であり、受け取り方が分割で貰うのが変額年金保険と言っても間違っていないと思います。とすれば、株式の運用失敗の結果は当然、保険契約者が負うのですから、同じようなトラブルが将来起きないかどうか極めて心配されるところです。運用がうまくいけば、大いに年金額、受取額が増えます。しかし、今、日本の生命保険会社は３％以上で運用できないと言っています。従って、変額年金保険でのリスクは、契約者が負って下さいと言っています。自己責任という言葉の意味を投資家はしっかり噛み締める必要があると思います。
　
　誤解されないように言っておきますが、欧米流の老後の年金準備というと、主力は変額年金保険だそうです。グローバルスタンダードは厳しいなぁ・・・・・。

なお　ファンジャパンFANJAPAN http://www.fan.co.jp/ 　はプロにとって参考になる記事がつまっています。老後年金のことを考える視点を広げたいプロの人にお勧めします。

お金持ちになった人の分析

「なぜこの人たちは金持ちになったのか」

　私が初めて米国へ行ったのは今から27年前です。そのとき一番印象に残った事は、本屋さんに“Ｍｏｎｅｙ”というコーナーがあり、どのようにしてお金を儲けるかという本が棚にぎっしり積み込まれ、更に平積みでうず高く色々な本が置かれていたことです。米国のマネー中心というかお金への願望を開けっ広げに表示してあることに、つまり「お金はパワー」という率直な考え方に非常に衝撃を受けました。その当時、少なくとも日本の本屋さんにはそのようなコーナーは全くなく、『お金の儲け方』について邱永漢さんの本が少しある程度でした。
　今、グローバルスタンダードという名称で米国流の考え方が日本へ押し寄せてきています。時代の変化を感じます。
　米国は億万長者富裕層の研究が盛んです。その中でも特に普通の人が富裕層（経済的に自立している。今の所得がなくなっても今の生活水準が維持できるだけの財産を持っている。）になっていること、そして財産を築けるか築けないかは生活の考え方と行動の仕方によっているのだということを実際の富裕層への広範囲なアンケートや面接によって明らかにしたのがトマス・Ｊ・スタンリーなどのベストセラー『となりの億万長者』という本です。高学歴イコール富裕層にはつながらない、高所得イコール富裕層にはならないということを述べています。
　富裕層の平均的な姿は、次のようになっています。

　１．収入よりはるかに低い支出で生活する。
　２．資産形成のために、時間、エネルギー、金を効率よく配分している。
　３．お金の心配をしないですむことの方が世間体を取り繕うよりもずっと大切だと考える。
　４．社会人となった後、親からの経済的な援助を受けていない。
　５．子供たちは、経済的に自立している。
　６．ビジネス・チャンスをつかむのが上手だ。
　７．ぴったりの職業を選んでいる。

　そして同じ著者による『なぜこの人たちは金持ちになったのか』という本の中で、金持ちになりやすい考え方、生き方を紹介しています。

～日経新聞刊　トマス・Ｊ・スタンリー著より～

（１）金持ちの成功要因
　　①誠実である－誰に対しても正直であること。
　　②自己鍛錬－自分を自分でコントロール出来ること。
　　③社　会　性－人とうまくやっていくこと。
　　④配偶者の支えがある。
　　⑤勤勉である。
（２）金持ちとＩＱの関係は？
　　①特に知能が優れているわけではない。
　　②自分が特に頭が良いわけではないので、それをハンディーと考えて頑張る。
　　③学生時代、成績は良くなかった人が多い。
　　④ＩＱより勇気（リスクをとる）である。
（３）金持ちがとる行動や思考プロセス
　　①仕事に精を出す。
　　②自分を信じる。
　　③準備を怠らない。
　　④主要な問題に焦点を絞る。
　　⑤決断力を持つ。
　　⑥計画を立てる。
　　⑦大問題に対処できる用意を調えておく。
　　⑧問題解決のために、即刻行動を起こす。
　　⑨マイナス思考よりプラス思考。
　　⑩競争相手に仕事・思考・意気込みで打ち勝つ。
　　⑪成功をイメージする。
　　⑫スポーツで培った精神力を行使する。
　　⑬信仰心を持つ。
　　⑭祈る。
以上です。これは企業経営者で成功した人と同じ内容となっています。それから、面白かったのは、直接の仕事以外の時間は税務の専門家と会うというのが85％あり、私などの仕事にとっては嬉しい事でした。