公認会計士のメモ帳

地主さんとの話 その３

アパートのオーナーは、大体、借入金でアパートを建てるというケースです。

その借入金の金利が見ているとかなり高いケースがあります。

今回の申告で見た中で一番高いのは、年に2.65％でした。

最近は、大体1％くらいの金利で地元の金融機関が借換えを行っています。

借換える為には抵当権の設定費用や以前の借入金の返済費用等色々かかるのですが、それでも借換えた方が有利なケースが多いようです。

今借りている金融機関は世間の金利相場が安くなっていますから、安くしますよとは自分から言ってきませんから、一番いいのは金利が下がってるなと気づいたときに金融機関に対して申し入れる。下げてくれないか交渉してみる事が一番いいと思います。

同じ銀行なら　登記費用などはかかりませんので。。。。

昔といっても、もう20年以上前ですが、高い金利がかなり下がった時代がありました。

その時に、高い金利から下がったことを教えてくれないのは会計事務所の責任だ！とお客様からクレームを言われたことがありました。が…。

地主さんとの話 その２

アパートを建てられた方にとっての心配は大きく二つあるようです。

一つは、入居者が集まるか。ということ。

もう一つは、途中の修繕費用はどうだろうかということです。

申告書作成の中での話では、修繕費用はそれほどでもないようでしたが、アパートの空室率はだんだん上がっているような印象です。

大体、1割～2割程度空室が時々出る、空室が出ても以前は入居者がすぐ決まっていたが、最近はなかなか決まりにくくなっている、という話でした。
アパートを建てて、建てた会社にアパートを一括で管理会社などに貸すというのが、非常に安全なやり方ですが、その貸した時の家賃水準も、世の中の家賃水準が下がってくると数年おきに見直すということですので、なかなか大変だと思いました。


福岡県でいうと大牟田などが人口が減っている都市である。
お客様に、大牟田で賃貸アパートをお持ちの方がいらっしゃった。
ちょっと見てみたら、平成のはじめ人口が15万人くらいだったのが、現在12万人に下がっている。
長期間人口が減り続けている所を過疎市というらしいが、その対象になっている。
鉄筋2階建ての良いアパートだと思うが、残念ながら入居者が一旦なくなると、なかなか入らないとのこと。
考えてみれば、値段を下げたからといって入居者が増えるわけではあるまい。
他の同様のアパートとの競争である。家主さんが大変困りぬいていた。
アパート経営も人口が増える地域（福岡市郊外）且つ、新規供給が少ない地域（新規供給が少ないのは難しいだろうと思われる）なら安全だろうが難しい話だ。

福岡市にアパートを持ってらっしゃる方が、もうこれ以上アパート経営はしないとおっしゃっていた。いっぽうでこれからもアパート経営に積極的な方もいらしゃったのが印象的であった。

借入金が早く返済できていれば　いずれにしろ安心ですがね。。。

地主さんとの話 その１

  お詫び

忙しくて、ブログを　長らくお休みしていました。
気を取り直して　少しづつ　再開させてもらいます。


今年の所得税確定申告のお仕事でアパートやマンションをお持ちの方といろいろ話させてもらった。　その中で感じたこと。

１　相続税の増税延期

アパート申告をされる方と申告の際雑談をしていると、相続税の話が出てくる。
昨年、平成23年に政府民主党は相続税の増税を計画しました。
具体的内容は、相続税がかかる最低限の財産を5,000万円＋法定相続人の人数×1,000万円というのが現在の数字です。
ご主人が亡くなった、子供が３人だけであるとすると、相続税がかかるのは、5,000万＋3＊1,000万円＝8,000万円以上の財産を残されているときであります。
これを、平成23年の税法改正案では、相続税がかかる最低限の財産を3,000万円＋法定相続人の数×600万円というふうに４割も削減しようとしたわけです。
これは、相続税が関係しそうな方にとっては、非常に大きな話題でしたのであちこちでセミナー等も行われました。
結局、東日本大震災や自民党や公明党の反対等もあって相続税の増税は成立せず流れたわけです。
少なくとも、平成26年度までは相続税の引上げをしないと民主党も言っています。
ところが、相続税があがりますよというセミナーは、地主さんの方を中心に昨年23年の前半に相当行われていました。
しかし、逆に相続税の増税案は流れましたという話は伝わっていないようで、結果的にはかなり地主さんたちは3,000万円＋法定相続人の数×600万円から相続税がかかると思われていらっしゃいました。

今まで、税法の改正が流れたことは昭和の時代の売上税以来なかったのでやむを得ないかもしれませんが、相続税の増税というセミナーをした後、それが流れたということであれば、また別のセミナーを早期にしなければならなかったかもしれません。

しかし　政府民主党は　昨年１２月上旬まで　今年から相続税増税と言い続けていましたから、国を信用すればそんなセミナーはできなかったというのも理解できます。


今年になりやっと、はっきり言えるようになりました。