関与先様への「土地有効利用の勧誘」

関与先様への「土地有効利用の勧誘」にご注意ください。という内容の案内をもらった。

会計事務所向けに色々不動産のコンサルや不動産の仲介とかで仕事をしている会社から案内が来ました。

相続した土地や遊休地の有効利用は、関与先様の大切なテーマ。全額オーナーに借入をさせ、完成した建物を一括借上するといった話はよく聞きます。しかし、相場以上の無理な賃料設定や高額な建築工事費で事業計画を作成している場合、実際の運営が困難になってしまいます。
オーナーと借り上げ会社との間でトラブルとなり、一括借上の契約が解除になってしまうことも。実は業者側は、高額な設計費と建築費で十分な設けを先取りしてしまっているのです。
　顧問である税理士先生が、「事業収支計画」に問題がないか、十分に検討され、オーナーを指導する必要があります。

【事業収支計画書のチェックポイント】
●その「有効利用」がその土地に相応しいのか？
●相応しいならば、その「事業収支計画書」がよく吟味されたものであるのか？
●プランの作成者が都合良く表現した「建物に対する粗利回り」だけで「投資効率」を提示していないか？
●節税に関心が傾き、収益性への検討が疎かになっていないか

以上のような内容です。

当たり前のことだが不動産投資　土地の有効活用といっても商売です。
商売に絶対安全で儲かる話はありません。

事業計画書を見て　論理エラーや　一部の経費の見逃しなどは気がつくことがありますが、前提条件が正しいのかどうかはわかりません。たとえば一定の家賃で入居する入居者が常にいる。空室率は１０％以下であるなどの条件が将来の損益にきわめて重要な影響を及ぼしますがそれは誰にもわかりません。
従って会計事務所は常に保守的な立場にならざるを得ません。

土地有効利用は自己責任でお願いしますとかいいようがありません。困ったことです。