公認会計士のメモ帳

経営革新等支援機関とは何？

久しぶりにブログを更新します。
今年に入ってからバタバタと仕事が相次ぎ、また確定申告シーズンに突入してしまいゆっくり考える時間がとれませんでした。
確定申告も基本的に終了しましたのでブログを再開させていただきます。

最近の会計事務所業界の話題の一つは金融円滑化法の終了です。
金融円滑化法の終了後どうなるのかということについて、一部には金融円滑化法の適用を受けている企業（全体の１割程度の企業）が倒産の危機に瀕するという話があります。
一方、以前にも話しましたように、金融庁としてはそのような事はさせない、基本的な扱い方は従来と同じであるというような方針を打ち出しています。
そうはいっても、中小企業の資金繰りの悪化が予想されますので国としては対策を打っています。
会計業界に大きく関係するのは、経営革新等支援機関の認定です。
私の事務所も経営革新等支援機関の認定を受けました。
これにより、中小企業の経営悪化に対して一定の品質を満たした今後の計画を提出すると資金繰りが緩やかになったり、また国の機関からの融資が受けやすくなったり、
信用保証協会からの保証料の料率の割引等が受けられる等のメリットがあるという事になっています。

そのため、会計事務所は競ってこの認定を受けようとしているわけです。

一定の実績があれば特に会計事務所は問題なく受けられることになっています。
その受けた結果ですが、早速経済産業省より色々な小規模企業等に対する施策の情報がメールで色々入ってくるようになりました。

3月11日付けで、「今般の経済対策のご紹介」として経済産業省より発表されたものです。
これは、税制面、予算面（主に補助金、その他制度面、保証協会や日本政策金融公庫）等についての中小企業への対応策です。
いわゆるアベノミクスによる日本経済再生に向けた緊急経済対策の一部であります。
見てみると、なかなか面白いことが書いてあります。
参考までに、ご紹介させて頂きます。

l経済対策のご紹介


PDFですが　具体的な話はこちら

PC の基本ソフト の バージョンアップへの対応方針

　私たちの事務所の対応方針

現在発売中のPCはWINDOWS 8(windows7も販売中）です。今最新版のパソコン会計ソフトを買いますとwindows7と８のパソコンだけではなく、VISTAのパソコンでも動きます。

私どものお客様でみますと、パソコン会計ソフトのバージョンアップをされてなく古いwindowsXPのパソコンで動かしてらっしゃるお客様もあります。そのようなところのお客様が仮にパソコンが壊れてしまった場合には、残念ながらwindowsXPのパソコンやVISTAのパソコンは現在売っていません。入手することが困難な状況です。

パソコンが壊れた場合には新しいパソコンと新しい会計ソフトを買いなおす必要があります。私共の事務所では当然ながら新しいパソコンはwindows7ですが、従来のパソコンも何台か台数をとっていますので、古い会計ソフトを動かしてらっしゃるお客様も対応できています。しかしこれは、だんだん難しくなっていかざるを得ないでしょう。

 

何回もお客様にお金を払ってもらうというのが、パソコン業界の課題です。画期的な技術革新がないのでバーションアップしないお客様も半分位はいらっしゃるような感じです。それはそれでいいのですが、今度の消費税改正ではそうもいきません。本当に悩ましい問題です。

消費税の引き上げ 価格の転嫁

一般企業にとって一番大きな問題は消費税率が上がった分の値上げが、お客様から受け入れてもらえるかという話です。対事業者に対する売上は受け入れてもらえると思います。

 

最初に消費税を導入した時は消費税の転嫁を行うよう国が独禁法の運用等を改正する形で強力に推進しました。今回も独禁法の除外規定という形で消費税の価格転嫁を中小企業に掲げて推進するという法案を準備しています。

また、その法律では取引の中で消費税を転嫁させないような行為は違法であることが明記され、各省庁に消費税の転嫁相談窓口や消費税の転嫁に関する調査の権限を与え転嫁をさせない企業の行為を取り締るとしています。このような形になっていますので、対事業者（会社など）への消費税の転嫁は出来ると思います。

 

なぜならば、事業者は自らもお客様から預かった消費税から仕入れた商品やサービスについてかかって

いる消費税を差し引いて国に納めるという仕組みになっていますので、消費税の値上げを認めても自らの損失は消費税については無いからです。

 

問題なのは、いわゆる一般消費者に対する消費税率分の値上げです。なにしろ、国は消費税率引き上げによって国（与党）に対する一般消費者からの反発を抑える目的で消費税込みの値段を一般消費者に示すことを法律で命令していました。

 

スーパーでいえば、店頭では消費税抜きの価格で表示し、レジの段階で消費税抜きの価格の合計額に消費税率をかけるということを禁止していたわけです。

 

一般消費者は愚かだから消費税率をレジで打ち出さなければ消費税率の増税で値段が上がったことが分からないだろうという、消費税率を意識させないという政策です。あくまでも、一般消費者には、消費税込みの金額で表示するようにしていたわけです。

 

従って、一般消費者向けに消費税込み値段を上げるということは表面的には単なる値上げにしか見えません。果たして上手く値上げできるのかという事を消費者向けに売上のある会社は危惧しています。

 

例えば、自動販売機の缶コーヒは以前100円で販売していたものを110円に値上げしましたがこういう事はうまくできるのでしょうか。

更に、8％から10％という消費税率の引き上げが予定されていますので、短期間の間に値段が変わることになります。

 

どのような価格設定をすればいいのか消費者相手の小売業では悩ましい問題になっています。

 

 

 

 

消費税の引き上げ 会計ソフトなど

今日本では、所得が低い層は特権階級であり当然に国から助けてもらえるのだ、という状況になっているのが実情のようです。

 

高齢者は自分の子供や孫にどんなに将来に追加の増税、子供・孫世代の年金の減少という重荷を背負わせてでも、高齢者世帯を助けるべきだ、それが正しい政策だという政治風景になっています。

この為、消費税の導入が行われた平成元年や平成9年の時と違い、低所得者への配慮ということが改正税法にうたわれています。逆進性の問題だといっています。

 

私が考える逆進性とは、所得が低いほど負担が大きいということなのですが、百円の物を買ってかかってくる消費税は所得の高い人も低い人も同じ消費税がかかってくるわけで、所得の高い人は例えば5％の消費税で済むが、所得の低い人は10％の消費税がかかるという累進税率の逆ではありません。単純に平等な税率ですので、こちらの方がよほど良いとは思っていますが、ひたすら逆進性があるということをどの政党も訴えています。

 

ちなみに、税法改正案の附則のところでは低所得者への配慮の為、逆進性の緩和を行う為、給付つき税額控除や複数税率の検討等を行うとしています。

 

複数税率とは、例えば食料品については安い税率を使うということです。これは付加価値税の発達しているヨーロッパでいくつか導入されている話を真似ようという話ですが、実際にはヨーロッパでは大変な混乱をもたらしています。

 

日本の税制のルールは厳格に適応されますので、もし複数税率になると、大変な混乱と企業の側に大きな事務上の手間暇がかかるということになります。笑い話のような話ですが、実際には気が遠くなるほど難しいし、きつい税法になると思います。

例えばフランスでは、農産物を保護するためマーガリンよりバターの方が軽減税率ですし、キャビアは標準税率ですが、フォアグラとトリュフは農家を保護するために軽減税率とか非常に細かいことをやっています。またチョコレートも、食品につかえますから軽減税率、ところが星型のものは標準税率という形になっています。

いわゆる一昔前の消費税が導入される前の物品税（桐ダンスは某政治家の地元の特産品だから税率が低い、通常のタンスは高い）等の世界に戻るわけです。政治家にとっては、自らの活躍する場所を得るために是非複数税率を導入したいのかもしれません。

 

そのように複雑な税率になりますと、結局正確な帳簿を付けないと一番高い税率が課税されることになります。

 

 

従ってパソコン会計が絶対必要になる。取引を１件１件正確に仕訳入力する必要が生じます。

当初、消費税が導入されたときは、実際に消費税を預かり国に納める事業者が簡単に納められるような制度にされました。そして簡単な制度にするということは、逆にいうと国が取るべき消費税が事業者の手元に残る（益税問題）という話になるわけですので、色々と工夫しながら益税を減らす制度にかえ、逆に言えば事務負担を増加させながら消費税の税収を増やしてきました。

 

一方、パソコンの高度化やパソコン会計の発達もあり、単純に消費税率が一律5％から8％に上がるだけでは特にパソコン会計ソフトを買い換える必要はないと思われます。

 

ところが「低所得者」への配慮のため複数税率等になりますと、非常に複雑になりパソコン会計ソフトを新しく買換えなければならなくなります。

 

「商売とは同じ商品を何回も繰り返して買ってもらうことだ」という言葉がありますが、個人のマイホーム等と同様にパソコン会計ソフトやパソコンの業界はなかなか買い換え需要が起きません。

上はマイクロソフトから下はパソコンメーカーまで一貫してやってきたのは時々ソフトをバージョンアップするということです。マイクロソフトの基本ソフト（ＯＳ）は、以前はVISTA 、今はwindows7ですが、もうすぐwindows8にバージョンアップします。

 

そして、windows8になると、もうすぐwindows7はメンテンスをしていくがひと世代前のVISTAはメンテンンスしないということになります。

 

パソコン会計ソフトの業界も毎年少しずつ改良しています。その改良ソフトをもらうためには保守料を払いなさいということをしています。保守料は当然ながらソフトそのものよりは安い。

たとえば弥生会計のソフトは7万円、保守料は年間3万円です。それでも保守契約をする人は少ない。基本的に会計ソフトは改良がなくても困りません。

 

最新のパソコン会計ソフトは、最新のパソコン（現在ですと、マイクロソフトのwindows7）対応版しか販売していません。基本的に大きな改正が無い今の段階では、古いソフトをそのまま古いパソコンが壊れない限り使い続けることができるわけです。

windows8で会計ソフトも買いなおさなければならないとなった場合には、パソコンそのものを新しく買いなおさなければならない。

単純に言えば、新しいパソコンでは、古い会計ソフトは完全には動かない。新しい会計ソフトは、古いパソコンでは動かない。マイクロソフトが基本ソフトをバージョンアップすることにより、マイクロソフトも、パソコンメーカーも、会計ソフトメーカーもいずれもユーザーに新しいソフトやパソコンを買うように強制してきたわけです。

 

一方、会計ソフトそのものは、古いものをそのまま使い続けてもパソコンが壊れない限り困らない。しかし、複数税率など複雑な税法になると新しい会計ソフトでなければ困ります。そのためには新しい会計ソフトだけではなくパソコンも買いなおさなければならない。会計ソフトだけではなく、購買ソフト、販売ソフトも同様です。

さらにはレジ（複数税率になった場合にはどのくらい複雑なレジになるのか想像がつきません）や値段の改定方法など色々な問題が生じ、レジの買い換え需要の期待というものがあります。

 

 

消費税の引き上げの対応 ２

　消費税の引上げは、前回3％から5％への引上げということを1997（平成9）年に経験しました。その時の経験を活かして次のようなことが予測されています。

 

［住宅メーカー］

　消費者から考えれば、消費税率引き上げは単純に値上げということになります。97年度の消費税率引き上げ前後を見てみますと、96年度の住宅着工件数は前年比9.2％増加、97年度は反動で17.5％減少しました。

消費税率引き上げ後の２年後にあたる99年度には住宅ローン減税の大幅な拡充等対策も打たれましたが、その後一度も住宅着工件数の水準は増税前の数字にまで戻っていません。

 

ある経済研究所の発表によれば、今回の消費税率の引き上げに伴い2013年度の住宅着工件数が駆け込み需要により6.6％上がる一方、2014年度以降の住宅投資は税率引き上げが無かった場合の比率よりも落ち込み、前年比ベースで見れば2013年度プラス6.6％、2014年度マイナス12.3％、2015年度プラス2.5％、2016年度マイナス4.1％とアップダウンが激しくなると見込んでいます。

 

　また、住宅投資と同様に耐久消費財に対する個人消費も消費税の引き上げ前に駆け込み需要が生じるため、同様な変動をもたらすと予測されています。

　つまり、とりあえず来年から再来年にかけては景気が上向き、その後は大幅に悪化するということになるのではないでしょうか。

 

かつ、住宅投資につきましては、2014（平成26）年4月1日以降完成する物から一律に消費税が8％に上がるのではなく、前回と同様に経過措置が設けられており、2013（平成25）年10月1日以前に契約したもので、2014（平成26）年4月1日以降に完成したものについての消費税は5％、2013（平成25）年10月1日以降に契約したものについての消費税は8％になるとされています。

 

なお、本体の契約は9月30日以前で、それ以降増築等の変更により増加した場合については、増額部分は8％の税率なっています。

 

　工事といっても単に住宅やビル建築だけに係るのではなく、契約から完了まで相当の期間が要するものが対象になります。

例えば、ソフトウェア開発の請負や測量地質調査等、仕事の完成に長期間を要し引渡しが一括で行われるものに関しても対象になります。

 

いずれにしても、駆け込み需要とその後の反動による需要の急減による大きな混乱は前回の3％から5％への引上げ後の景気の急速な悪化（銀行や証券会社がいくつか破綻しました）の経験があります。

 

また、例えばデジタルテレビへの買換えによる補助金の適用によるテレビの売上急増とその後の補助金が無くなった後の急減（シャープやコジマ等の状況）を見れば明らかなように大きな問題が生じますのでこれに対する対応が必要です。

 

しかし、大きなチャンスでもありますので見逃さないように準備しておく必要があります。

 

 

消費税の引き上げの対応 １

消費税率引き上げ（2014（平成26）年4月から8％、2015（平成27）年10月から10％への引上げ）という税法改正案が成立しました。成立した改正税法には、さらに色々なことを検討するという附則もついています。

 

また、消費税率引き上げに伴い実務上準備しなければならないことも色々あります。

１年半後の2014（平成26）年4月からは、消費税率が8％に引き上げられます。

 

自民党の新総裁 安倍さんは景気回復が思わしくない場合には消費税を引き上げないとは言っていますが、民主党も３年前の総選挙の時は消費税の引き上げの議論さえしないと言っていたのにも関わらず、さっさと引上げる方向に政策を変更したわけですので政治の世界は何がどうなるのかさっぱり分かりません。

 

　しかし、一応引上げられる事を前提条件に今話題になっているいくつかの課題を取り上げたいと思います。

米国の財務ソフトの話題

　ブログをサボり始めるとつい癖になって、長く記載をしていませんでした。

　私の活動記録の意味を込めて　気がついたことの記事を復活します。

　また私の事務所のメンバーの読書日記も別途ブログとしてはじめさせていただきます。

 

　　さて、最近のやっと思ったことは米国の会計事務所が利用している税務申告ソフトについて

ソフトの実名入りで評価アンケートが公表されていたことです。

 

米国の公認会計士協会が出している月刊誌が「JOURNAL OF ACCOUNTANCY（以下「ＪofＡ）」）といいます。
米国では、税務も公認会計士が従事しているので税務申告書の作成も公認会計士の重要な業務の一つです。

ＪofＡが税務申告ソフトについてアンケートをとり6000人が回答している記事がありました。
ちょっと興味があったので見てみました。

税務ソフトの名前が色々と書いてありますが、内容等は分かりませんのでそのあたりは飛ばして、皆どういう所に関心を持っているのか見ていくと、
新たに税務業務を始めた人に勧めたいソフトは、ソフトのインストールの優しさと値段にポイントを置いて薦められるソフトを選んでいました。

ソフトウェアをどのようにしてまず利用するかということですが、ソフトウェア会社からインターネットを通じてダウンロードをするのが64％、ＣＤからパソコンにインストールするのが26％、自分のパソコンにはソフトは持たずソフトウェア会社が運営するインターネット上のサーバーを用いるものが10％となっています。
 

その結果、当然ながら90％が事務所内のパソコンに申告したデータそのものも保存することになりますが、クラウド上のソフトウェア会社のサーバーに申告データが保存されているのが10％ということになります。

米国ではクラウド上で税金の申告書も作成するということについては、だんだん抵抗が無くなってきているようです。

 
いわゆる、申告書のデータをクラウド上に置いておいても、セキュリティ上の心配が無いと判断し始めているのでしょう。

日本では、ソフトウェアはＣＤからインストールというケースが大部分ではないでしょうか。次にソフトウェア会社のサイトからソフトウェアをダウンロードするケースだと思います。申告ソフトウェアやデータそのものがクラウド上にあるというケースは寡聞にして知りません。

その他米国の調査では主に調査の質問は、10個程度のソフトの正確性や使い易さ、価格やサポート体制についての評価、サポートを受けた方法や比率でしたが、大体7割位の人がサポートが必要等でした。

 

ソフトの実名を出して評価することを日本の会計士協会や税理士会がやってくれると面白い結果になるのでしょうが…。

 

 

 

お金持ちの話

 

『お金持ちのお金はなぜなくならないの？』

野村総合研究所 宮本弘之 著（メディアファクトリー新書）　を読む

 

ちょっと古い（2010年10月発行）本ですが、『お金持ちのお金はなぜなくならないの？』という本を読みました。野村総研に務めている宮本弘之さんが著書です。

富裕層についての著作が何件かある、野村総研のコンサルティングを行っている人とのことです。

 

この本は、どうやったらお金持ちになれるかという本ではなく、お金持ちになった人が人を分析してお金持ちの人がどうやって財産を運用しているのかという事に注目して書かれている本です。

 

まず、お金持ちの定義をしなおしています。一般に、金融機関の統計では金融資産（不動産は除く）1億円～5億円を富裕層と呼び、5億円以上の資産を持っている人を超富裕層と呼ぶとのことです。

大体、5000万世帯ほど日本にはいるのですが、内1億円以上の金融資産を持っている世帯は全体の2％、90.3万世帯との事。内、5億円以上の財産を持っているのが6.1万世帯とされています。（2007年統計）

 

ただ、この本でお金持ちと言っているのは、働かなくても生活に困らずにずっと暮らしていける人、すなわち5億円以上の金融資産を持っている人としています。

なぜかといいますと、1億円程度の金融資産では働かなくても財産間の金利、配当や運用益及び財産の取り崩しで裕福な生活ができる人という定義をしますと、金融資産1億ではお金持ちと言い切れないことが分かります。

今の時代、2％で運用しても1億円では年500万です。1,000万円ずつ使っていけば無くなることが予想されます。

逆に10億円位あれば、年間1,000万円使っても、2％の運用で利息だけでも年2,000万円入ってきますから、資産は増えていくことになります。とすると、10億円位ないと金融資産だけで一生安泰とは言えないとのことですね。

 

このような事を考えあわせて、一生安泰に暮らせるお金持ちは5億円以上の純金融資産がある人といえる、としています。

ただし、次のようなことも言っています。

金融資産5億円以上の世帯の統計を取ると、預貯金で運用しているのは23％、約１／４であり残りはリスク資産と呼ばれている、株式や投資信託、外貨預金等に持っているとのことです。ということは、株価の上下によって大きく持っている資産の額が膨らんだり減ったりします。

一方、それ以外の世帯では、預貯金の比率が相当高いということが言われています。

 

さて、この本のテーマの「お金持ちのお金はなぜなくならないの？」ということに対する回答は最後にふれるとして、その前にお金持ちを3つのパターンに分けています。

 

①最初からのお金持ち

裕福な家庭に生まれ自分が財産を受け継ぐ事を前提に育ってきた金持ち

②コツコツお金持ち

長い時間をかけて徐々に財産を増やしてきたお金持ち、医者や弁護士等が典型的な例にされています。

③突然のお金持ち

人生のあるタイミングで急にお金を増やしたお金持ち、株式会社を上場させた方等です。

 

この3つのパターンに分けて、特徴と資産運用の特色を述べているのですが、その中でなるほどなと思ったことがあります。

それは、普通に贅沢をしてもお金は減らないという話です。旅行したり、いい食事をしたり、或いはそれなりに遊んだりしてもそれほど大きな出費にはならない。著者によれば一生で3億円位ではないかとの事です。とすれば、収入などを考えれば、普通の贅沢だけでは財産は減りません。

ただし、東京でいい立地で家を購入すると5億、10億は簡単にかかるとのことです。金融資産もいっぺんに減ってしまいます。

多少の買い物や飲食位では、滅多に破産の期に直面することはありません。それよりも、経済環境の激変、土地や株価の急な下落が大きな要因になります。家を買うのに借金等で買っていると一層大きなことになります。

ＩＰＯ等上場で金融資産を築いた方は、実際にはなかなか自社株を売れませんので、自社株を担保とした借入金で家を買う。株価が高いうちは問題ないのですが、株価が下がってくると追加担保の要求や借入金の返済を要求される。そうは言っても、自社株は売れない。結果的に土地や自宅を売ろうとしても地下は下落して中々売れない、と大変苦しんだ人が多かった（リーマンショックの直後）との話であります。

 

ということで、逆に言うと取り返しのつかない失敗をしないよう特に借入金による資産運用について節度を持って考える事が、お金持ちのお金を減らさないための大原則1番目とのこと。

それと、趣味と仕事がリンクしていること。つまり、色々な人脈を持つために一面では贅沢で趣味を持っているが、逆にそういう人脈を持っているとリーマンショック等であっても色々な時にビジネスチャンスや、あるいは良いアドバイザーを持っていることによって助かるとのことであります。

とにかく人脈も仕事を助けてもらうというよりも、信頼できるアドバイスをくれる助言者という事の重要性を述べています。

 

ちなみに、お金持ちのお金に対する対応でいくと4つに分けています。

①贅沢に見えても、「活きたお金」の使い方をする

②「負のレバレッジ」を避ける（借入金による投資などをさける）

③ピンチをチャンスととらえる

④信頼や堅実さを大切にする

 

それと、会計事務所をやっている私としては嬉しかったのは相続という事が一番大きなネックになっている、そして安心できる助言者としては相続について教えてくれる税理士や弁護士との人脈が極めて重要だということが何回も繰り返されてきています。

 

最後になりますが、諸外国の例やアンケート等を引いてお金持ちであることの意味を解いています。

①お金があることは個人の幸福の実感につながる

②お金持ちは人々に夢や希望を与え、世の中を牽引する

③お金持ちの寄付や慈善活動によって、お金が回りにくい分野を支援できる

 

世界がグローバル化して、自由な行き来が広がっている時代、高い税金、高い福祉で知られている北欧諸国でさえも、

①お金持ちから高い税金を取るというよりもお金持ちもお金持ちでない人も等しく高い税負担をする。

②企業に対してはあまりにも税金を高くしてしまうと、企業そのものが海外に流失してしまう（企業の実質的な分野を子会社等で海外に流失してしまうことも含みます。今日本で現実に起きているのがこの世界です）ので、企業に対しては低税率を推進するという事も紹介しています。

 

日本はなんとか、ならないのでしょうかね．．．．．。

なぜ地方税は 所得税より重いのか？

平成23年度から所得税法が変わり、いわゆる年金所得者の方は一年間の年金が400万円以下で年金以外の所得がない、もしくは年金以外の所得が20万円以下の場合は確定申告をしなくても良いということになっています。年金も年末調整されています。

この規定は盛んに税務署が宣伝しています。

ところが、これは、所得税についての世界だけであって、地方税の世界でこのような規定はありません。

地方税の世界では年金が400万円以下で年金以外の所得が20万円以下の場合であっても、年金以外の所得があれば必ず申告しなければならないとされています。
私ども会計事務所は、税法を厳格に守るのが仕事です。
とすれば、所得税の申告はいらない（申告しない方が税法が有利）、だが地方税はきちんと申告してください、と言わなければならない。
所得税の申告書システムはコンピュータでありますが、地方税の申告システムは見たことがありません。

所得税で税務署に申告するとその申告書データは地方税の市町村に回ります。

本来　所得税申告の必要がない年金が400万円以下で年金以外の所得が20万円以下の人でも　税務署に申告すればその２０万円以下の部分も所得税がかかります。税法は　申告する必要がないと言っているだけで申告しても税金を取らないとは言っていません。

とすれば、所得税の申告はしない。地方税のみ市役所に行って　地方税の申告書（所得税の申告書とはフォームが違う）を出すのが正しい税務処理になります。

 

 

なんとかそういう人たちに出くわさないようにと思っているのが本音です。出くわしたときは困るなぁ…という感じですね。
 

なにせ、地方税によってひどいことが起きますから。

 

国民健康保健や後期高齢者の保険料や自己負担など色々なところに跳ね返るものですから。

地主さんとの話 その２

アパートを建てられた方にとっての心配は大きく二つあるようです。

一つは、入居者が集まるか。ということ。

もう一つは、途中の修繕費用はどうだろうかということです。

申告書作成の中での話では、修繕費用はそれほどでもないようでしたが、アパートの空室率はだんだん上がっているような印象です。

大体、1割～2割程度空室が時々出る、空室が出ても以前は入居者がすぐ決まっていたが、最近はなかなか決まりにくくなっている、という話でした。
アパートを建てて、建てた会社にアパートを一括で管理会社などに貸すというのが、非常に安全なやり方ですが、その貸した時の家賃水準も、世の中の家賃水準が下がってくると数年おきに見直すということですので、なかなか大変だと思いました。


福岡県でいうと大牟田などが人口が減っている都市である。
お客様に、大牟田で賃貸アパートをお持ちの方がいらっしゃった。
ちょっと見てみたら、平成のはじめ人口が15万人くらいだったのが、現在12万人に下がっている。
長期間人口が減り続けている所を過疎市というらしいが、その対象になっている。
鉄筋2階建ての良いアパートだと思うが、残念ながら入居者が一旦なくなると、なかなか入らないとのこと。
考えてみれば、値段を下げたからといって入居者が増えるわけではあるまい。
他の同様のアパートとの競争である。家主さんが大変困りぬいていた。
アパート経営も人口が増える地域（福岡市郊外）且つ、新規供給が少ない地域（新規供給が少ないのは難しいだろうと思われる）なら安全だろうが難しい話だ。

福岡市にアパートを持ってらっしゃる方が、もうこれ以上アパート経営はしないとおっしゃっていた。いっぽうでこれからもアパート経営に積極的な方もいらしゃったのが印象的であった。

借入金が早く返済できていれば　いずれにしろ安心ですがね。。。